コラム

建物を購入した後で雨漏りがあることが分かりました。売主に責任を問うためにどのような準備が必要でしょうか。(1)

昨年12月に、大阪府吹田市で中古の土地建物(戸建)を購入した者です。建築紛争について、法律相談させてください。

購入して入居後の約2ヶ月後、大型台風の影響で1階の台所に大量の雨漏りがありました。仲介業者に相談したのですが、「隠れた瑕疵については特約で免除になっているので売主に責任は問えない。」と言われました。その後、雨漏り調査を行うと、雨漏りの原因は1階の台所に必要なシーリング処理が足りていないこと、窓枠自体の損傷している箇所もあること等が判明し、少し水をかけると簡単に再現可能な雨漏りでした。その後も雨漏りは続き、約半年間で、台風以外にも計3回ほど、横風を伴う雨の際に、コップ半分程度の量の雨漏りが発生しています。

建物の現況報告書には、「5年前に台所の窓に雨漏りあり、シーリング処置した。」と書いてあり、契約の席上、「以降5年間雨漏りはないか。」と私が口頭で直接尋ねた際も、売主(一般人)は一切ないとの返答でした。今になって思うと、「5年間雨漏りなし」という売主の発言は、虚偽の申告ではなかったのか、と疑っております。

仲介業者の言うように、売主の責任は問えないのでしょうか。仮に訴訟をする場合、どのような準備と費用が必要でしょうか。また、雨漏りの原因調査などに費用がかかっているのですが、これも請求することは出来ないでしょうか。

3回に分けて回答させていただきます。

1.「雨漏り」は一定期間、瑕疵担保責任の対象になっていることも多い

瑕疵担保責任の免除特約は、中古物件の売買の場合に付されることは多いですが、一方で、雨漏りなどは、「引渡後●ヶ月間以内に発見・通報した場合は売主が瑕疵担保責任を負う」という規定が置かれることも少なくありません(その場合の期間制限は、3~6か月程度が多いです)。

もっとも、このような規定が置かれている場合でも、「買主は直ちに売主に通報すること」、「売主に立ち合いの機会を確保すること」等とされていることが多いため、雨漏りが発生したのであれば、買主は直ちに売主に当該雨漏りについて通報する必要があります。

単に仲介業者に連絡しただけでは不十分で、後でトラブルになりかねませんので、売主の自宅等に直接文書で、かつ、配達証明や内容証明を付けて送った方が良いでしょう。

後で述べるように、期間制限を徒過していれば、直ちに売主への賠償責任が出来なくなる、というわけではありませんが、もし期間制限内であれば、売主側への責任追及がし易くなりますので、契約書をしっかりと確認の上、必要な対処を取ることにしましょう。

2.売主の賠償責任が認められるための主な要件①:「瑕疵」

売主の賠償責任が認められるためには、様々な要件がありますが、本件に関する主なポイントに絞って説明させていただきますと、まず、中古物件に「瑕疵」がある必要があります。

建築紛争の場合、建築における技術的な判断が伴うため、「瑕疵」の有無の判断は、弁護士だけではなく、1級建築士などの専門家による現地調査等も交えて行うことになります。

「雨漏り調査を行うと、雨漏りの原因は1階の台所に必要なシーリング処理が足りていないこと、窓枠自体の損傷している箇所もあること等が判明し、少し水をかけると簡単に再現可能な雨漏りでした。その後も雨漏りは続き、約半年間で、台風以外にも計3回ほど、横風を伴う雨の際に、コップ半分程度の量の雨漏りが発生しています。」

専門家調査がなされていないので確たることは申せませんが、ご相談内容を前提とすると、「瑕疵」は認められる余地は十分ありそうです。

3.売主の賠償責任が認められるための主な要件②:「虚偽の申告」

次に、本件の場合、「瑕疵」だけではなく、売主による「虚偽の申告」が認められる必要があります。

説明が長くなるので、詳細は割愛しますが、売主が一般人で(売主側の)仲介業者を介した不動産売買の場合、売主本人の説明義務の程度は大幅に軽減されます(原則として無いと考えて差し支えないでしょう)。

売主が一般人で(売主側の)仲介業者を介した不動産売買の場合、売主は、不動産取引に関する専門知識も実務経験もないため、通常、不動産売買にあたっては、重要事項の説明は自らが依頼した仲介業者(宅建業者)に委ねていると解するのが契約当事者の合理的意思と考えられているからです(東京高裁平成20年5月29日甲判決)。

より具体的には、

(1)売買前5年の間に、当該物件で雨漏りが生じた、という客観的事実

(2)「売買前5年間、当該物件で雨漏りが生じていない」と売主(側)が説明した、という事実を証明していく必要があります。

(1)は、雨漏りの原因である不具合(瑕疵)の状態・程度、当該不具合(瑕疵)の状態・程度を踏まえた1級建築士などの「専門家の意見(書)」、「当該物件に住んでいた方や出入りしていた方など関係者の証言」などの直接証拠または間接証拠(情況証拠)の積み重ね等によって判断していくことになります。

(2)は、契約席上での会話のやり取りを、ご本人の証言のみならず、「売買契約書や重要事項説明書の記載内容」、「仲介業者や売主・買主などの関係者の証言」、「契約締結前後のやり取りや経緯」などの直接証拠または間接証拠(情況証拠)の積み重ね等によって判断していくことになります。

上記の通り、(1)の証明も、1級建築士などの専門家の判断を交えて行うものですがご相談内容を前提とする限り、(1)が認められる余地(可能性)もあるように思われます。

(2)についても、書類や当時のやり取りの詳細は不明ですが、「建物の現況報告書には、「5年前に台所の窓に雨漏りあり、シーリング処置した。」と書いてあり、」ということであれば、「以降5年間雨漏りはないか口頭で尋ねた」ということも、事実の経過・流れとして自然であり、こちらについても、認められる余地(可能性)は十分あるように思われます。

次回に続きます

弁護士 中村 真二

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