コラム

建物を購入した後で雨漏りがあることが分かりました。売主に責任を問うためにどのような準備が必要でしょうか。(3)

建物を購入した後で雨漏りがあることが分かりました。売主に責任を問うためにどのような準備が必要でしょうか。」、「建物を購入した後で雨漏りがあることが分かりました。売主に責任を問うためにどのような準備が必要でしょうか。(2)」の続きになります。

昨年12月に、大阪府吹田市で中古の土地建物(戸建)を購入した者です。建築紛争について、法律相談させてください。

購入して入居後の約2ヶ月後、大型台風の影響で1階の台所に大量の雨漏りがありました。仲介業者に相談したのですが、「隠れた瑕疵については特約で免除になっているので売主に責任は問えない。」と言われました。その後、雨漏り調査を行うと、雨漏りの原因は1階の台所に必要なシーリング処理が足りていないこと、窓枠自体の損傷している箇所もあること等が判明し、少し水をかけると簡単に再現可能な雨漏りでした。その後も雨漏りは続き、約半年間で、台風以外にも計3回ほど、横風を伴う雨の際に、コップ半分程度の量の雨漏りが発生しています。

建物の現況報告書には、「5年前に台所の窓に雨漏りあり、シーリング処置した。」と書いてあり、契約の席上、「以降5年間雨漏りはないか。」と私が口頭で直接尋ねた際も、売主(一般人)は一切ないとの返答でした。今になって思うと、「5年間雨漏りなし」という売主の発言は、虚偽の申告ではなかったのか、と疑っております。

仲介業者の言うように、売主の責任は問えないのでしょうか。仮に訴訟をする場合、どのような準備と費用が必要でしょうか。また、雨漏りの原因調査などに費用がかかっているのですが、これも請求することは出来ないでしょうか。

5.準備と費用について

(1)仮に訴訟をする場合、どのような準備と費用が必要でしょうか。

「準備」と致しましては、弁護士のみならず、1級建築士などの専門家を交えて、2~4について、証拠等を調査・収集・整理していくことになります。

具体的には、

まず、当該「雨漏り」とその原因が、①建築技術的にも法的にも「瑕疵」といえるのかどうか、を調査・確定していき、次に、当該瑕疵が、②(1)売買前5年の間に、当該物件で雨漏りが生じた、と判断できるほどのものなのかどうか、また、②(2)「売買前5年間、当該物件で雨漏りが生じていない」と売主が説明した、と認定され得る程度に 証拠が収集可能なのかどうか、3番目に、③売主側の「故意」や「認識可能性」を認定され得る程度に証拠が収集可能なのかどうか、4番目(以降)に、仲介業者など関係者の責任追及の可否や見積書等による実損害額の算定などがあります。

協力いただく1級建築士については、依頼者に見つけていただく場合もありますが、私が普段、建築紛争の際に協力して貰っている(建築紛争に手慣れた)1級建築士をご紹介させていただくことも可能ですので、ご心配いただく必要はございません。

どちらかと言えば、依頼者ご本人に見つけていただくよりも、こちらから1級建築士をご紹介させていただく方が多いです。

(2)「費用」としては、まず、弁護士費用があります。

正式受任前に、事実調査や証拠調査等させていただく場合は、合計5万円前後費用をいただくことになります。(目安→現地出張日当:1回あたり1~2万円(税別、実費別)、法律相談料:5400円/30分)

事実調査や証拠調査等を経て、正式受任に至った場合は、個々の事案や請求額等にもよりますが、着手金が請求額の10%(税別)前後(5~15%、最低額15万円(税別))、成功報酬金が判決や和解等によって認められた金額の10%(税別)前後(5~15%)、が目安で、印紙代や交通費などの実費や現地出張の際の日当(1万円~2万円)は依頼者に別途ご負担いただくことになります。

なお、正式受任前に、着手金額や報酬金額等を正式提示させていただき、ご納得いただいた場合に委任契約書を正式に取り交わさせていただくことになります。

次に、建築紛争の場合、協力いただく1級建築士の費用が生じます。

1級建築士は、弁護士への正式受任前後にかかわらず、タイムチャージ方式が基本(現地出張も同様)であり、人にもよりますが、おおよそ1~2万円(税別)/1時間です。

通常は、簡易検査(破壊検査無し)(3~5万円程度)→本検査(5万円~50万円程度※調査の内容によって変動します)→意見書作成(10~50万円程度※意見書のボリューム等によって変動します)→(必要に応じ)法廷での証言(10~50万円)という流れが一般的です。

1級建築士の費用は、内容・程度によって大きく変わるため、また、本来的には、依頼者と1級建築士との間で協議して決めていただくものなので、確たることは申せないのですが、私の経験を申し上げると、法廷での証言まで必要とせず、1審段階で終わるのであれば、20万円前後(10~30万円)の範囲で収まることが多いです。

全体としては、建築紛争の場合、弁護士に正式依頼されるまで(≒訴訟等されるかどうかご決断されるまで)に、弁護士費用+1級建築士費用として、5~10万円程度かかることが多いです。

6.売主への調査費用等の請求について

1級建築士の費用を含め、検査や調査に要した費用(但し、弁護士費用除く)は、売主の賠償責任が肯定される場合は、売主に対して請求することが出来ます。

弁護士費用は、基本的に売主に請求できませんが、相手方の責任が悪質なケース(故意に瑕疵を隠蔽したケースなど)は、賠償責任額の1割の範囲で加算して認められる場合があります。

以上の通りです。

建築紛争は、1級建築士との密な連携など、特有の難しさがあります。

当事務所(弁護士中村真二)は、建築紛争を専門的に取り扱っておりますので、建築紛争(売主側/買主側、業者/一般人、いずれも問わず)で何かありましたらご相談ください。

弁護士 中村 真二

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